一线城市房价有泡沫吗（一线城市房价反弹）房
最近，一线城市的楼市神话正在加速破灭，不仅房价领跌，连房租也开始加速下降。一直以来，一线楼市被视为最有投资价值的硬通货，但是现在，一线楼市的投资价值开始遭遇重大冲击。
从房价走势来看，一线楼市早就告别了只涨不跌的趋势，跌幅甚至超过二三线城市。国家统计局的数据显示，一线城市10月份的二手房房价，和9月份相比环比下降了0.8%，而二三线分别下降了0.5%和0.1%，一线城市的跌幅明显高于二三线城市。
从市场实际成交情况来看，一线楼市的跌幅更大。目前一线城市的二手房基本上处于有价无市的状态，很多买家都是按照挂牌价的8折来砍价，部分房源的成交价格较高峰期甚至跌了3-5成。
对于一线城市而言，不仅只是房价在跌，连房租价格也是跌幅居前。按照贝壳研究院发布的《中国住房租赁市场发展报告(2023年三季度)》，三季度全国住房租金挂牌价明显下跌，尤其引人瞩目的是，一向被视为最坚挺的一线城市，价格下跌的趋势更加明显。
如果以三季度租金和二季度做环比，北京、上海和广州的租金分别下跌了1.28%、2.12%和1.32%。以40个重点城市的平均租金来看，三季度环比降幅为0.99%，这也就意味着，一线城市的租金降幅比平均水平还高。
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事实上，房租价格下跌并非始于近期，今年6、7月份，大学生们毕业走出校门，一向是租房的高峰期，当时房租价格就已经不涨反跌，延续到三季度，租金下跌的趋势依然没有止住，一线城市甚至加速领跌。
一向被视为最坚挺最抗跌的一线楼市，最近的房价和房租反而跌幅更大，最直接的原因还是因为房价和房租的累计涨幅大，绝对价格高。从投资的角度来看，前期涨得越高，向下调整的空间就越大，和股票市场同理。而更深层次的核心因素还在于供需开始失衡。
从需求层面来看，最近几年一线城市的人口流出，使得房价和房租都失去了重要支撑。过去一线楼市被长期看好的重要原因之一，就是一线城市具有巨大的吸引力，年轻人都愿意去打拼，将一线城市作为改变命运的人生选择。大量年轻人持续流入，为一线城市的房价和房租带来了巨大需求和坚实支撑。
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不过，由于一线城市的房价和房租等生活成本太高，加上就业机会和收入待遇又没有明显提升，一线城市的吸引力变得越来越低，对于年轻人而言，继续做北漂沪漂的代价和成本太高。所以，新一代的年轻人开始有了不一样的人生规划，在很多年轻人看来，毕业之后就去做北漂和沪漂，已经不再是人生必须的经历。于是，很多年轻人开始放弃北漂沪漂的生活状态，转而到生活压力更小的二线城市。
2022年，我国四大一线城市的常住人口全部减少，北京、深圳、广州和上海去年的常住人口分别减少2万-14万。随着人口从快速增长转为净流出，对于一线城市而言，无论是房价还是房租，都意味着需求开始萎缩。而从供给层面来看，一线城市一直被视为房源极其紧张，但事实上，无论是购房市场，还是租房市场，这几年的供应都在大幅增长。
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从购房市场来看，我国房地产市场的供求关系已经发生重大变化，一线城市也不例外。以北京来看，二手房挂牌量一年之内就大幅增长了70%，供应量之大远远超出预期，也打破了人们对于北京二手房稀缺的印象。其他几大一线城市也大抵如此，在楼市下行周期里，供应量变得越来越多。
租房市场也是如此。租房市场的供应量大增，一方面是越来越多的房东开始将闲置房源投入租房市场，过去一线城市房价持续大幅上涨，很多房东甚至看不上租金收入这种“小钱”，大量房子其实处于空置状态，房东坐享房价红利即可。但是，随着房价开始下跌，加上经济形势下行，房租收入这种“小钱”也开始变得重要起来。所以，房价的下跌，也在很大程度上推动了越来越多的房源进入租房市场，增加了租房市场的供给。
除此之外，最近几年我国加速建设租房市场，以保障性租赁住房作为我国保障房体系的重要抓手，市场上的保障性房源越来越多，也使得租房市场的供给天平开始发生变化。
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一方面是政府主导的保障性租赁住房大幅增加，同时，市场力量又让租房市场增加了更多的房源，所以，一线城市的租房供给量明显提升。对于一线城市的很多房东而言，现在最明显的感受就是，房子不仅不好卖，同时也不好租，租房的成交周期变得越来越长，议价空间变得越来越大。
一直以来，一线楼市被视为最具投资价值的资产，也成为很多人最核心的资产配置。不过，过去一线楼市的投资价值主要靠房价上涨，而租金回报率其实很低。从房产投资的角度来看，真正健康合理的模式是，即使没有房价大幅上涨，仅靠租金就可以获得合理回报。以国外大城市来看，租金回报率通常都在4%左右，部分城市还会更高。而我国一线城市的租金回报率平均不到1.5%，比存款利率还低。
随着现在房价和租金双双领跌，从投资角度来看，无论从房产增值的空间，还是租金的长期回报，一线楼市的投资价值都到了需要重新审视的时候。
排版：空豆 / 审核：同同大家都在看