导读
壹 || 随着三条重磅贷款新政的出台，首付政策也进入了历史上最宽松的阶段。低首付+低商贷利率+低公积金利率的模式将在一定程度上降低购房成本，拉动交易。贰 ||近期，合肥、南京、杭州、大理等地出台政策，鼓励收购存量房，“以购代建”模式初步落地。叁 || 为何“国家队”下场去库存？房贷利率为何调至历史新低？为什么要大手笔救市？2024年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，并指出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
当天下午，在国务院政策例行吹风会上，央行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
同日，住房贷款政策也有了重磅调整：商业性个人住房贷款利率下限取消，个人住房公积金贷款利率降低，个人住房首套首付款比例下限调整至历史新低——15%。中国住房贷款政策进入历史上最宽松的时期。
救市的核心在于去库存，上述一揽子政策除了立足于激活需求端，也在供给端进行了调度，由“国家队”下场对存量商品房进行收购，转化为保障性住房。
受利好消息影响，A股房地产板块午后拉升。截至收盘，房地产板块涨幅超7%。万科、我爱我家、金地集团、保利发展等20余只地产股涨停。港股方面，恒大物业涨34.33%，融创中国涨25.85%，雅居乐集团涨24.32%，龙湖集团涨10.87%。
5月17日，央行、国家金融监督管理总局发布通知，对贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款首付款比例调整为不低于25%。
15%的首套房首付比例已是中国房贷首付历史的最低点。
2014年，全国首套、二套房首付比例下限分别为30%、60%；2015年3月，二套房首付比例降至最低40%，首套房保持不变；同年9月，全国首套房首付比例松动，不限购城市最低首付比例降至25%；2016年，不限购城市最低首付比例进一步降至20%，二套房最低首付比例也降至30%。此后7年，首付比例下限未再有过变动。直至2023年8月，全国首套、二套房首付比例下限分别下调至20%、30%。
此外，新政还取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。此前，全国层面的首套房、二套房贷款利率政策下限分别为5年期以上贷款市场报价利率（LPR）-20个基点、5年期以上LPR+20个基点。根据最新贷款市场报价利率，下限分别为3.75%、4.15%。
新政同样对个人住房公积金贷款利率进行了下调，自2024年5月18日起，个人住房公积金贷款利率下调0.25%。
这意味着，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。
随着这三条重磅贷款新政的出台，首付政策也进入了历史上最宽松的阶段。低首付+低商贷利率+低公积金利率的模式将在一定程度上降低购房成本，拉动交易。
这种政策组合的刺激作用近期在一些城市已经显现。
以此前房贷政策被业内称为进入“最宽松阶段”的杭州为例，今年5月9日，杭州全面放开限购，挂牌即算首套。某商业银行杭州西湖区支行信贷部门一名工作人员告诉经济观察网，杭州贷款政策调整后，每天能接到许多客户的问询，购房者最关心的是首套房贷利率能否降低。他说，5月17日利率下调政策发布后，已经有许多客户电话问询。其所在支行目前还没有接到杭州市首付比例和贷款利率调整的具体通知，也在等待最终结果。
上述大型房企的区域负责人告诉经济观察网，放开限购、降低首付比例、下调利率等一系列政策对房地产市场而言是重大利好，极大降低了购房门槛和成本，可以释放出一部分需求，为楼市注入新的活力。
他认为，不同于2014年和2015年，当前房地产供需格局已经出现根本性变化，从以投资性需求为主逐步转变为以居住性需求为主，“不像投资性需求，政策一出来都蜂拥而至出来买房，居住性需求相对理性，政策效果会慢慢释放出来”。
在他看来，对楼市需求端而言，最大的不确定性依然是购房者对未来收入的信心不足，“房贷一般都是二三十年，比如我想换房，不仅仅考虑首付，还要考虑未来二三十年的收入能否支撑起房贷和其他家庭开支”。
今年4月30日，中央政治局会议首次提出，要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。此后，多地陆续放开限购政策。截至目前，除了一线城市、天津主城区、珠海横琴、海南省保留限购政策外，其他城市均全面取消限购。
放开限购和购房即落户范围的不断扩大对市场成交和信心提振起到了一定作用，但去库存工作依然艰巨，市场亟需新的策略。近期，合肥、南京、杭州、大理等地出台政策，鼓励收购存量房，“以购代建”模式初步落地。
5月17日，央行新创设结构性货币政策工具——保障性住房再贷款，由央行提供低成本再贷款资金，利率为1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。央行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
“以购代建”有两个目标：一是加快存量商品房去库存，降低当前房地产市场供需不平衡的压力；二是助力保交楼和“白名单”机制，缓解房企困局。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。而房企回笼资金能力增强后，也有利于更多项目满足“白名单”条件，形成良性循环。
值得关注的是，2023年，央行就已设立租赁性住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。
对存量土地，此次政策明确，目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式，妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。
在一位大型房企的区域负责人看来，政策能够在一定程度上改善房企的流动性，无论是滞销的项目，还是无力开发的土地，如果能在政策帮助下变现，不仅可以改善企业的流动性，还可能让企业的资产重新流通起来，进而走出困境。
房地产市场去库存是本轮调控的核心目标。诸葛数据研究中心的数据显示，今年4月，新房的去化周期为18个月，较上月延长0.8个月，当前新房市场去库存压力已达到高点。
库存高企的背后是销售的剧烈下滑，去库存的同时，重新激发市场活跃度势在必行。
关系国计民生 救市迫在眉睫
为何“国家队”下场去库存？房贷利率为何调至历史新低？为什么要大手笔救市？
野村中国首席经济学家陆挺曾经提到，房地产行业在下滑前曾为中国贡献了38%的财政收入，而新兴产业的崛起能否填补房地产行业下行所造成的经济增长空缺仍存疑。
在中国，地方政府的收入与土地财政密切相关。根据泽平宏观数据，2022年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的26%，地价占房价6成左右。
当前即使在一线城市，一些区的地方财政也面临着非常大的压力。一位知情人士告诉经济观察网，上海五大新城一些区政府因为卖地收入锐减，一些引入的新项目几年都开不起来，他提到，公建类项目建设、产业项目入驻、土地收储这些都需要钱。
此外，房地产行业还直接、间接地解决了大量的就业问题。经济学家任泽平曾表示，房地产作为第一大支柱行业，关联60多个行业、几千万人就业，房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。稳楼市对稳增长、稳就业、防风险至关重要。
国家统计局公布的“2023年农民工监测调查报告”显示，由于楼市低迷，从事建筑业的农民工从2021年的5557.7万人，减少到了2023年的4582万人。两年间减少了975.7万人。
对于一揽子政策对房地产市场的影响，某中型房企的一位负责人告诉经济观察网，在当前预期和信心严重不足的情况下，政策一定程度给予了市场信心。接下来要观察不同能级城市的市场反馈情况，“总体肯定是个好事，对行业是一个很大的利好”。
在他看来，当前的症结在于正常的循环被卡住了，“一环欠一环的钱，比如地方政府基建的钱付不出来，导致下游施工企业没钱，施工企业又会拖欠供应商，把源头活水打开后，自然就能动起来了”。
一家民营房企的中层人士认为，可以关注这个周末的市场表现，“成交应该能上去”。他说，因为很多客户是持币观望，觉得要等政策见底出手，这次应该见底了，观望的客户肯定会进场。