改革房产税法提高房产空置的持有成本

       在房地产税的未来改革中将在房地产税整体税负不变的基础上减轻房地产开发和流转环节税负，加大持有环节税负，在增加国家财政收入的同时提高持有环节成本，抑制房屋的投资属性，激励房主将房子或卖或租，从而降低房屋空置率。

       学界一般认为征收房产税是抑制房产投机属性、调控房产空置现象等问题的重要手段。提高房地产税持有成本将对现有房产税进行改革，在课税对象、计税依据、税率和合理的减免政策这些具体税制设计方面进行改革。

       （一）课税对象

       课税对象解决的是对什么征税的问题。正如前述分析，现行房产税囿于历史条件的限制，只对经营性房产征税，而将广大的个人房产排除在外。而二〇一一年沪渝两地房产税试点虽然开创性地对居民用于自住的房产征税，但是范围还是有限，集中于增量房产，对于大部分存量房产不征税。

       因此可以看出，沪渝两地地房产税试点并没有完全改变现行《房产税暂行条例》征税范围狭窄的不足。对增量房征收房产税体现了预防原则，但是基于税收公平和更好地调控房产空置现象的角度，应该将存量房产同样纳入房产税的征税范围。对个人存量房产免征房产税会导致税源有限，房产税收入占地方财政税收收入的比重也必然十分有限。

       根据住建部的数据显示，我国城镇存量房越来越多，房地产市场的新建房交易已经慢慢被存量房交易所超越，这体现了存量房时代的到来。基于以上，建议应将存量房产也纳入房产税征税对象，以体现房产税的预防为主、防治结合的原则。

       要想有力地打击投机炒房和实现降低房产空置率的目的，就要将存量房产也纳入房产税的征税范围，不让任何一个投机购房者逃避法律的规制，从而造成明显的社会不公平，贫富差距进一步拉大，而且可能会引发新购房家庭的抗拒和不满从而引发社会矛盾。同时，存量房市场庞大，税源充足，将存量房纳入征税对象，将更好的体现税收的财政职能，增加地方政府财政收入，逐步提高房地产税占比。

       （二）计税依据

       计税依据是指对征税对象的多少数额征税，具体分为从租计征和从价计征两种。一般学界将房地产的价值根据所处阶段不同分成房产的原始造价、房产的原始造价减去因使用造成的折旧值、房产的交易价值这三种类型。现有房产税以房产原值为计税依据在计划经济那个时代的征收初期相对准确、客观，但是随着市场经济的来临和房价的快速增长，房产的真实价值已经远远高于房产原值。

       这时候如果仍然按照房产原值来计税，国家税收将大大减少，不符合税收财政原则。在二〇一一年的上海和重庆两地的房产税改革试点中，两市不再采用市场交易原值作为计税依据，而是以房产的市场评估价值为参照，暂时以更加缓和的房产交易价格作为计税依据。

       这也表明了官方在房产税初期试点的谨慎小心的态度和对以房产的市场评估价值作为计税依据的认可，在未来条件成熟时，以房产的评估价值作为计税依据是毋庸置疑的。将房产的评估价值作为计税依据，房产税收会随着房产的价格浮动而增减，使得房产税的征收更加合理。

       这有利于增加地方政府财政收入、调节收入分配、减小贫富差距，从而更好地实现房产税的功能。这是国外一些实行房产税制的国家的成功经验，也是我国学术界达成的共识。至于房产评估时间，房产价格增长速度快，建议房产评估价值可以采取一年一评估的方式，以便更快更新计税依据，方便缴纳房产税。房产价值评估应由房产评估部门主动评估或者由纳税人主动申报，及时更新计税依据。

       （三）税率

       税率是指在征税对象中，应纳税款所占的比例，实质上是指纳税人和政府利益的具体分配，在其他税收基础因素不变的前提下，税率和税负呈正比例关系。我国幅员辽阔，地区之间经济发展很不平衡，如果房产税改革一刀切地设定全国统一税率，则很难体现税收公平原则，也难以实现减少房产空置现象的目的。我认为可以学习一些国家的成功做法，实行不同地方的差别化税率。

       由全国人大出台房产税法，统一确定全国房产税税率区间，赋予各地政府根据方经济发展状况、房地产行业发展情况在全国人大立法规定税率区间内确定该地房地产税率的权利，同时房产税法中也要规定清楚根各地政府确定该地房地产税率的办法和程序。关于房产税税率的高低，专家学者对此持有不同的意见。

       有的认为在改革初期，改革幅度不宜过大，免得老百姓一时难以接受，所以房产税应该实行低税率。有的认为为了发挥房产税有力调控房价、抑制房产地投资属性功能，不应该实行过低的税率。本文建议在拓宽课税对象且明确以房产评估价值为计税依据的基础上，为了精准地针对拥有多套房产的炒房者征税，可以实行累进税率，拥有的房产越多，房产税率相应地也就越高。

       如前所述，从世界其他一些国家房产税的征收实践来看，大部分国家的税率保持在房产评估价值的1%左右。基于我国还处在房地产税改革初期，房产税是直接税，阻力会很大，所以房产税的初始税率不宜过高，应先给老百姓一个心理上的缓冲期。

       可以对居民家庭的第二套房产设置税率为１％以下，第三套、第四套、第五套税率逐渐递增，以实现提高持有房产的成本，打击投机炒房，减少房产空置现象，调整市场供求关系的目的。综上所述，建议我国房地产税改革实行地方差别税率和累进税率相结合的制度。

       （四）合理的减免政策

       全国政协委员贾康提到按照人均面积还是家庭拥有房屋套数征税，这是房地产税制度设计中争议最多的环节之一。目前学术界比较认可的办法主要是按照房产总价征收、对超过人均60平方米的部分征收、对第二套以上房产征收。

       中国有众多房婶、房哥等，在限购政策实施之前他们就已经囤积了很多房子。坐拥多套房产投资，使他们成为中国的隐形富豪，房地产税主要针对的就是这些高端人群。房产税改革初期，减免税政策应该放宽，以便顺利地在全国推广。

       建议将居民家庭的第一套自住房产纳入免征范围，同时设定居民家庭人均40-60平方米的免征面积。基于以上，建议如果居民家庭有二套及以上的房产，首先将该居民家庭的第一套自住房产纳入免税范围，其次按照居民家庭人数乘以个人减免面积计算出总减免税面积，最后对于第二套及以上房产中超过总减免税面积的部分征收房产税。

       目前我国房地产环节重开发流转轻持有的税制设计是房产空置现象严重的重要原因。通过改革房地产税法来调控房产空置问题不仅要增加保有环节的税负，还要保证老百姓税负负担不会变重，相应地减轻开发和流转环节的税负，确保整个房地产税收机制更加合理，形成调控房产空置现象的机制。

       通过房地产税来调控房产空置不用和征收房产空置税那样要在前期花费大量的时间、金钱和精力去调查房产是否空置和统计房产空置率数据，而是通过提高房产空置成本使得居民自发地理性购房并且将积存房产投入市场，这种调控方式成本更低，可行性也更高。