实务中，相较于企业所得税、增值税，房产税是一个小税种，计算方式简单、税额小，一些企业容易忽视相关税务风险，我们整理了4个房产税涉税风险典型案例，一起来看一下。一、异地房产，谁是房产税纳税人？案例介绍：甲公司是一家在A省注册并实际经营的企业。2023年，甲公司在B省某地购置了一处已交付的商业用房用以投资经营。针对该项投资，甲公司委托专业从事不动产管理的乙公司对外招租并实施日常管理。在找到租客前，该房产由甲公司的关联企业丙公司临时使用，主要用于存储物资。丙公司承诺，在找到租客后将立即腾退。政策分析：根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号附件1）第八条规定，房产不在一地的纳税人，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。据此，甲公司应就其持有的所有房产，分别向房产所在地税务机关缴纳房产税。案例中的甲公司在B省某地购置的商业用房，应向B省税务机关缴纳房产税。房产税暂行条例第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。案例中，甲公司为产权所有人，由于甲公司与乙公司已达成委托管理合作，乙公司为该房产的日常管理者，即上述文件中所称的“房产代管人”。甲公司不在房产所在地，那么依照政策规定，乙公司作为房产代管人负有就该房产缴纳房产税的义务。此外，丙公司将该房产用于存储物资，构成了对房产的使用。所谓使用，即将房产用于居住、生产经营、储藏物资等物理用途。所以，丙公司属于上述文件中所称的“使用人”，由于甲公司不在房产所在地，依照政策规定，丙公司作为使用人同样负有就该房产缴纳房产税的义务。房产税暂行条例第二条同时明确，产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。即现行房产税将持有房产产权、经营管理全民所有房产以及承典、代管、使用房产五种情况均纳入了房产税的纳税义务。当某个房产出现上述多种情况时，会出现多个承担纳税义务的纳税人。案例中，甲公司就面临这样的问题。我们认为，无论是甲公司、乙公司还是丙公司，其房产税纳税义务都是针对同一个房产，且该纳税行为只有一次，即只针对该房产缴纳一次房产税。当存在“多重纳税人”的情况下，如果当事各方不积极有效沟通，一方面可能造成重复缴纳税款的情况，另一方面又可能产生无人缴纳房产税的后果。企业做法：为避免出现重复缴税或无人缴税的风险，甲公司在进行异地房产的税务处理时形成了以下做法：根据房产税暂行条例等税收政策规定，当房屋产权人不在房产所在地时，存在房产代管人或使用人的，应当由房产代管人或者使用人缴纳。为加强资产的精准管理，确保资产保值增值，甲公司将其所有的房产统一交由下属某分支机构进行集约化管理，该分支机构负责资产的日常维护和对外招租经营，同时作为房产代管人办理相关涉税事宜。甲公司对异地房产的管理，具有一定借鉴意义。我们建议，如果针对一项房产可能存在多个纳税人的情况，当事各方应积极沟通，并及时向税务机关咨询，明确房产税的纳税义务人，从源头避免相关涉税风险。同时，作为房产所有人的企业，要实现高效的资产集约化管理，不仅需要掌握资产权属信息、实物状态以及核算主体等基本情况，而且需要根据资产实际情况进行动态更新。对此，企业可以借助专业的资产管理数据化信息系统，以此掌握每项房产的变动情况，并通过及时的信息反馈进行相关税务处理，如企业停止对外租赁业务后，及时转入自用房产缴纳税款；定期确认实际房产使用人，及时更新相关信息，明确纳税义务人等。二、地价未计入房产原值甲公司拥有一栋自建的办公大楼。由于房屋建筑和相应的土地使用权能够明确区分，甲公司财务人员在会计上分别确认了固定资产和无形资产，其中房屋建筑入账价值为1000万元，土地使用权的入账价值为1亿元，宗地容积率大于0.5。甲公司在申报房产税时，没有将土地使用权金额并入房产税计税依据，少缴房产税约150万元。根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。同时，《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）明确，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。因此，虽然甲公司在会计处理上对自建办公大楼的房屋建筑和土地使用权进行分别核算，但其应当将土地使用权价值并入房产原值，以此为计税基础缴纳房产税。最终，甲公司自行更正申报，补缴了房产税、滞纳金165万元。提醒，企业如果在会计处理时对房产的房屋建筑和土地使用权进行分别核算，房产税计税原值应包含房屋建筑和土地使用权的价值，当房屋建筑和土地使用权账目价值发生增减变动时，企业应当相应调整房产税从价计征的计税依据。三、错误运用从价计征方式乙公司是一家高新技术企业。乙公司在北京市拥有一处房产，房产原值为687289233.39元，房产总面积为82466.83平方米，税法规定的房产税原值扣除比例为30%。乙公司按照从价计征的方式，申报缴纳2024年上半年房产税687289233.39×（1－30%）×1.2%×6÷12=2886614.78（元）。值得注意的是，乙公司将其房产中的135平方米租赁给另一公司，自2024年2月1日将房屋交付给承租方使用，但直到2024年6月，双方才补签了合同，合同约定，乙公司将其房产中的135平方米租赁给该公司，期限为2024年2月1日至2026年1月31日，月租金为5589元，年租金为67068元。根据房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。乙公司合同签订日期为2024年6月，但实际租赁开始时间为2024年2月，应按照租金收入计算缴纳房产税。因此，乙公司2024年上半年租金收入为5589×5=27945（元），应缴纳房产税27945×12%=3353.4（元）。其出租部分房产已按从价计征的房产税，可申请退税687289233.39×（1-30%）×135÷82466.83×1.2%×5÷12=3937.88（元）。提醒，房产同时存在出租和自用的情况下，应分别就出租和自用的部分适用税收政策缴纳房产税。实务中，部分企业存在签订合同时间与租赁期间不一致的情形。对此，建议企业在完善内部合同流程管理的同时，基于合同实际情况规范做好税务处理，以免出现税款计算缴纳错误的情况，引发税务风险。四、免租期未申报缴纳税款丙公司是一家房地产开发公司，为增值税一般纳税人。丙公司拥有一栋售楼处，房产原值为2000万元，房产税原值扣除比例为30%。丙公司将部分房产租赁给其他公司，合同约定，租赁期为2022年6月—2023年12月，月租金为5万元（不含增值税），并约定2022年6月—8月为免租期，总租金80万元于2022年9月一次性支付。丙公司认为，免租期未获得收入，未缴纳2022年6月—8月的房产税。财税〔2010〕121号文件明确，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此，丙公司应按照房产原值缴纳房产税，2022年6月—8月需缴纳的房产税为2000×（1-30%）÷12×3×1.2%=4.2（万元）；2022年9月—12月需缴纳房产税为（5×4）×12%=2.4（万元）；2023年须缴纳房产税（5×12）×12%=7.2（万元）。提醒，企业出租房产，约定免租期的，纳税人也应该按有关规定缴纳房产税。此外，实务中，企业还可能面临产权不清晰、房屋配套设施未记入房产原值及具备房屋功能的地下建筑未按规定缴纳房产税等问题，对于这些问题的税务处理，相关税收法律法规有明确规定。建议相关企业加强对房产税相关政策的学习，不断完善内部管理制度，遇到复杂事项时，可及时咨询主管税务机关，避免涉税风险。

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