十一长假前夕，在住建部会议明确“全力促进房地产市场止跌回稳，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权”后，北上广深的房地产新政集中发布。

9月29日，上海、广州、深圳同一日发布重磅楼市政策，为楼市松绑。

9月30日，北京市也出台了优化调整房地产的相关政策，至此一线城市全面松绑，力度空前。

而就在长假结束之后，福州、杭州等城市，也陆续推出了房产新政。

10月8日福州六部门联合发布《关于进一步优化房地产相关政策的通知》。

10月9日，浙江省杭州市城乡建设管理高质量推进领导小组办公室发布《关于进一步优化调整我市房地产相关政策的通知》。

与北上广深的新政相仿，进一步降低的首付比例与放宽购房资格，成为了《通知》的主要内容。

为此，在国庆假期期间，“新浪蜂鸟”走访了北上广深的14家房产中介，试图一探新政后的四城真实的房市变化。

一、不再持币观望的刚需房

“平时一般一个月能成交4~5套，新政出来后，3天时间已经完成了这个月的量。每天来咨询的人比平常翻了一番。”北京天通苑某小区的中介告诉“新浪蜂鸟”。

这不是特例，从北上广深走访的14个小区中，我们都得到了相似的答案。

房地产市场奉行“金九银十”，通常而言，假期期间不会有太多人考虑买房问题。然而，政策发布后，“银十”似乎变成了“金十”。

北京转凉的天气并没阻挡购房者的热情，咨询量和带看量有明显提升。

位于回龙观小区的中介告诉“新浪蜂鸟”，假期期间的咨询量明显增多，比之前增加了一倍，平常每天带看在20次左右，假期第三天带看了48次。

北苑某小区的链家中介透露，整个链家咨询量以前每天是2000~3000个，现在增长到5000多个。

在上海，陆家嘴片区的中介称，门店的“上店客”（直接上门的客户，非互联网平台引流）比前几个月加起来还多。

在深圳，一手房的售楼处恢复了往日的喧嚣，人头攒动、熙熙攘攘。

广州是一线城市中楼市政策相对宽松的城市，中介透露，“上个月楼市旺起来了，新政前一两天开始人就多了。”

咨询量、带看量传递到了成交量上，购房者的决策时间明显缩短。

“新浪蜂鸟”看到，贝壳广州销售中介群有销售大区领导发布了“战报”，新政出台后第一天，认购量达到300套。

上海浦东新区的某小区，新政出来后，四天时间内已经成交三套了。而在此前，这个小区一个月只能成交2~3套。

北京链家的中介直接向我们透露了整个北京市的成交情况。“以前每天北京市的成交量是200套，新政后，变成了每天400多，翻了一番。”

据克而瑞监测，22个重点城市十一期间认购面积环比上升12%，同比上升26%。

分析人士指出，一线城市在政策优化推动下，新房和二手房成交均大幅增长，其中广深表现优于京沪。

另据多家机构数据显示，国庆期间，北京新房成交同比上涨超过200%，二手房上涨超过150%。

深圳新房认购量较去年同期增长664.14%。

成交量增加的后续效应是房价上涨。基于这样的市场预期变化，购房者特别是刚需房，已经不再是持币观望态度，在到达心理价位会很快入手。

“有些客户一直不下定（金），看到这次政策、房价合适就下定了。”

“跌了差不多一年多，离底基本不远了。”这是很多中介时常挂在嘴边的话术。

二、政策底与市场的“底”博弈

中介所说的“底”是导致购房者心态变化的关键。今年以来，政策层面频繁给楼市松绑，逐步加大力度，直到9月30日前后的楼市新政，购房者终于看到了“政策底”的迹象。

此次新政调整后，购房的门槛大大降低，购房者需要付出的金钱、承担的风险都有所减少。一线城市的首套房首付比例普遍降至15%，二套房的首付比例普遍降至20%。

在新政前，多数一线城市的首套房首付高达35%。新政之后，购房者需要准备的资金大幅减少，买房不再是掏空现金流、清空风险承受能力的选择。

房贷利率下降减少了还款的整体成本，减轻了月供压力。据CRIC调研，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率3.53%，较年初下调约0.6~0.7个百分点，其中部分城市房贷利率累计降幅达1个百分点。

此外，北上广深纷纷将购房限制放宽，使得更多刚需购房者获得“上车”机会。

北京的8条楼市新政中，非北京市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，由购房之日前连续缴纳满5年调整为3年及以上。

上海“沪七条”显示，非上海市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从购房之日前连续缴纳满3年及以上，调减为1年及以上。

深圳中心城区要求非本地户籍居民社保年限由3年降至1年，取消郊区住房限购。广州则更为彻底，取消居民家庭在广州市购买住房的各项限购政策。

购房限制放宽，更多刚需房购房者加入其中，加速升温。

上海浦东新区中介对“新浪蜂”分享了一个案例，这次新政后，他在苏州老家的朋友考虑到上海的医疗、教育条件，计划卖掉老家的房子，来上海置换。

黄浦区中介也表示，“这几天很多人从外地来看房，有一些人是小孩刚刚落户上海，未来在上海定居。”

广州中介表示，全面放开限购吸引了周边城市的客户。

对购房者来说，目前的楼市新政已经是力度空前，再度调整的空间非常小，“政策底”的迹象已经非常明显。

从“政策底”到“市场底”，原本还需要一段时间，然而节前A股的强势表现使得大众情绪高涨，对未来的预期变得积极。

股市并不是楼市的解药，只不过股市的上涨能够直观改善资金状况，客观上也会提高购房意愿。

不少中介都对我们提及了股市的正向作用。“股市的情况如果能持续半个月以上，会有一部分人把钱从股市拿出来买房，带动一些成交量上来。”上海浦东新区的中介说道。

“股市（如果能）变好，赚到钱的人就会有信心去买房，有资金投资，购房者会增多。”深圳宝安的中介也给出了同样的观点。

“市场底”的迹象出现，触底反弹的趋势便已成立。“这段时间购买是最好的，不然后面没有优惠了。”多位中介给出了这样的暗示。

三、“现在肯定是买房的好时候”

沉寂已久的买方市场发生变化，对中介来说也是提高成交量难得的机会。

这可能是中介近些年最忙碌的十一黄金周。“之前正常节假日只留一个人值班，这次节假日店员都在。”

“老板娘都来了，特意叫我今天回来上班，因为客户都要来看房。”每促成一单，都是一笔收入，中介不遗余力地为成交量扫清障碍。

面对“新浪蜂鸟”的询问，中介普遍强化“市场底”“买到就是赚到”的心理暗示。

“08年金融危机，14年楼市低迷，这几次低谷的时候买的人最终都赚了。”

“政策出来之后二手房价格就上涨了，新房的反应时间还没那么迅速，但是我们接到通知，国庆节之后价格会起来。”

“很多楼盘已经开始说要涨价，或者说要限低价。”

为购房者营造涨价预期是中介普遍的手法，强调购房情绪高涨、供不应求也是中介惯用的手段。

北京天通苑的中介略带夸大地称，10月1日当天，链家成交量达到了600套。深圳南山的中介称，“政策一出，当天晚上都有人联系我们晚上就看房成交，有些房子都不看就出价，卖的话就直接谈。昨天附近的楼盘一天就售出40套房子，很多人有抄底的心态。”

“现在买房子的阶段是最好的，不要等到明年上。”中介的这些非常有压迫性的话术并不陌生，为的是打消购房者顾虑，推动购房者尽快决策。购房者下定决心是促成交易的基础。

卖方则是决定撮合效率的关键环节，中介的做法是尽可能降低沟通成本，优先照顾走量的委托。上海中介告诉我们，大部分客户更愿意看二手房，一是所见即所得，二是价格优势，“前两年新房倒挂（新房房价<周边二手房房价），但近几年新房不断调价，二手房价格下降。”

然而，在实际看房过程中，二手房业主单体售卖，每一套房的价格都存在差异，随着楼市热度恢复，与业主谈判的难度越来越大。

与之相比，新房沟通成本更低，可以加快促成交易，很多中介更愿意推介开发商的存量新房。

对于二手房，中介普遍透露，业主的心态发生了变化，想抬高价格售卖。而这是房产新政下另一个群体的普遍反应。

四、部分卖家已开始涨价

买方与卖方是一个天平的两端，当买方购房需求复苏，天平发生倾斜，卖方便意图在博弈中找到更有利位置。

新政出台后，随着楼市的升温，二手房业主涨价成为了普遍现象。宝安区中介号称“29号出政策以后，20%的二手房东涨价10W~20W。”

另一位中介也表示，“新政策出来之后，很多挂盘的二手房涨价。”之所以涨价，很重要的原因在于，过去一段时间卖房者都是“割肉止损”。

这种降价本身就痛感强烈，如今，有了风吹草动，卖房者看到了减少亏损的希望，降价谈判变得更难。“很多二手房是前两年房价高位的时候业主买的，让这些高位站岗的业主降价是很困难的。”

深圳南山区中介告诉“新浪蜂鸟”，假期期间，二手房价比房产新政发布之前要贵。“二手房业主会觉得自己的房子会涨，不愿意低价卖。现在成交的房子基本上都是之前谈好的价格，业主一点都不愿意降，不涨价已经是很好的了。”

还有中介表示，“之前有一个房子已经给到业主要求的价格了，政策一出业主就反悔了。因为他们觉得自己的房子还会再涨。”

广东中介略带抱怨地表示，“我跟房东讲你不要涨价了，客户下定决心买就挺不错的，政策是为了让客户下定决心买，而不是让业主去加价。放开限购是给卖家一次很好的出手机会，不及时出售等于违背了政策的初衷。”

与之相比，另一个销售主体开发商更重视资金回笼。

新楼盘通常都会给到中介代理，中介根据需求给客户有针对性地推荐房子。

广州中介向“新浪蜂鸟”推荐道，新房的价格相差不大，不会有明显价格波动的风险。

深圳中介同样推荐买新房。“一是楼盘新，二是配套比老小区好，三是开发商整体打包售卖，开发商想让自己的资金回笼，所以折扣优惠会多一些。”

与二手房业主待价而沽不同，作为本年度最后一个节假日，开发商为了冲刺年底销量目标，尽可能回笼资金，普遍拿出了相当有力度的优惠措施。

有报道称，在深圳，有门店代理的新盘价格多为备案价85折~9折。促销的效果不言而喻，住房城乡建设部统计，据开展促销活动的城市普遍反馈，国庆节假期以来，参加促销的大部分项目到访量同比增长50%以上。

二手房业务期待房价上涨，开发商试图回笼资金，不同角色主体的不同态度，反映了房地产市场还处在分化阶段。现阶段楼市的升温还处在“火苗”阶段，距离点燃市场还很远。

在与中介交谈过程中，我们发现，一方面中介需要尽可能为购房者释放积极信号，但另一方面，他们对未来走势持谨慎乐观的态度。

面对当前是否适合“炒房”话题，广州中介强调“没必要现在买，建议再等一两个月，看政策变化”。

有的中介认为，松绑政策可能使行业进入短暂平缓期，未来是否会加快回暖，要看年底的具体表现。

中介的判断反映了目前市场的一个基调。

市场的火热，是刚需购房者看到了“政策底”，阶段性达到了预期。

这些购房者此前已经初步商议过价格，只差“临门一脚”。

基于多重因素的考量，不再有持币观望的必要。刚需购房者的需求集中释放，促成了国庆期间的市场升温，这是重要的起点，下一步应当是从刚需到改善，进一步优化市场发展状况。

这个过程中，维持房地产热度的关键在于信心。

房地产是一个典型的“买涨不买跌”市场，如果成交量萎缩，房价很难维持。成交量的关键在于对房地产保持稳健发展的信心。

“税费的调整，利率的调整，购房政策的调整，无非想快速回暖。只要先回暖，信心上来，价格自然会跟着上来。”

如同中介所说的“下定决心已经非常不容易”，重要的是创造条件，保住成交，维持足够长的时间。

楼市热度的恢复只是起点，提供了一个难得的机会窗口，帮助刚需购房者解决住房难题，助推开发商完成销售任务、回笼资金、改善经营状况，最终带动整个地产行业走出低谷，恢复健康发展。

但长期来说，整个房地产市场远没有进入单边增长的通道。房地产发展早已经走完了黄金时代，这个基本面没有扭转，这一轮的调整，并不意味着回到往日的盛况。

时间回到2014年，房地产市场风云突变，全国主要城市房价集体下跌，商品房遭遇寒冬。彼时的舆论与今天如出一辙。

随后这一年间，除北上广深外，各地相继出台政策，放宽购房门槛。从2月一直持续到11月，房贷利率从6.55%降至4.9%，力度空前。后来的故事所有人都知道，房价从2015年中旬起开始触底反弹，从一线到全国，中国房地产市场出现了到目前为止最后一轮涨价潮。

十年后的今天，相似的故事正在上演，同样的房地产遇冷，同样的政策频出。

这一轮的松绑政策史无前例，连10年前未曾涉及的北上广深也都出台了解绑政策，房贷利率更是远低于10年前。

然而，历史可能相似，却不会机械重复。

沧海桑田，市场发生了巨大的变化，房地产并没有之前的增长基础。

政策对房地产的目标也绝非增长而是平稳与健康。

短期的升温后，没有人能真正预测未来，身处高涨情绪的各个角色，更重要的是站在理性的角度决策，达成目标，而不是被情绪左右。

本文来自微信公众号：新浪蜂鸟，作者：严海平，编辑：李固